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Les servitudes : voisinage et droit de passage

Publiée le 20/07/2018

 

 

Les servitudes : voisinage et droit de passage, Century 21 Cerim Ă  Moissy vous informe.

 

Qu'est-ce qu'une servitude ?

 

  • Article 637 du Code civil : Une servitude nĂ©cessite une dualitĂ© de fonds, c'est-Ă -dire deux propriĂ©tĂ©s appartenant Ă  deux propriĂ©taires diffĂ©rents (il n'est pas nĂ©cessaire que les deux fonds soient contigus). Une charge doit ĂŞtre imposĂ©e Ă  un fonds appelĂ© le "fonds servant" pour l'utilitĂ©, la commoditĂ© ou l'avantage d'un autre fonds, dĂ©nommĂ© le "fonds dominant".
  • Notion de servitude active et passive La servitude est dite active pour le propriĂ©taire du fonds bĂ©nĂ©ficiaire et passive pour le propriĂ©taire du fonds qui la supporte.
  • Exception Ă  la notion de fonds dominant et fonds servant En matière de servitude d’utilitĂ© publique, la notion de fond dominant et de fond servant n’existe pas, puisque celle-ci frappe uniquement un immeuble dans un intĂ©rĂŞt public en application d’un texte lĂ©gal sans se soucier de l’utilitĂ© ou de l’avantage d’un autre fonds. Exemples : les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d’eau domaniaux, les servitudes de passage piĂ©tonnier le long du littoral, les servitudes de passage des pistes de ski ou celles relatives aux remontĂ©es mĂ©caniques, et surtout celles dont bĂ©nĂ©ficient les services de distribution : eau, gaz, Ă©lectricitĂ© et tĂ©lĂ©communication...
  • Les immeubles pouvant ĂŞtre grevĂ©s d’une servitude L’article 637 du Code civil dĂ©finit la servitude comme « une charge imposĂ©e sur un hĂ©ritage ». Le terme hĂ©ritage en ancien droit dĂ©signe toute propriĂ©tĂ© immobilière privĂ©e. Une servitude, au sens de l’article 637 du Code civil peut donc s’établir sur un immeuble bâti ou non bâti faisant l’objet d’une propriĂ©tĂ© privĂ©e, mais Ă©galement sur les immeubles dĂ©pendant du domaine privĂ© de l’Etat ou des collectivitĂ©s locales. Note : depuis le 1er juillet 2006, l'article 2122-4 du Code GĂ©nĂ©ral de la propriĂ©tĂ© des personnes publiques permet aux propriĂ©taires d’établir des servitudes par conventions conformĂ©ment Ă  l’article 639 du Code civil sur les biens du domaine public. L’existence de ces servitudes doit ĂŞtre compatible avec l’affectation des biens sur lesquels elles s’exercent.

 

Nature des servitudes

 

  • On dit qu'une servitude prĂ©sente un caractère rĂ©el parce qu'elle est attachĂ©e Ă  la propriĂ©tĂ© dont elle constitue l'accessoire et qu'en consĂ©quence, tous les propriĂ©taires successifs vont en bĂ©nĂ©ficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe.
  • Il en rĂ©sulte qu’une servitude est en principe perpĂ©tuelle, mais la jurisprudence admet que l’on puisse constituer des servitudes temporaires.
  • Si le bien est vendu, il le sera avec la servitude. Il est donc nĂ©cessaire que l’acquĂ©reur en soit informĂ© par le vendeur et que l’acte de vente mentionne les servitudes notamment conventionnelles, mais Ă©galement les servitudes non apparentes dont le propriĂ©taire a connaissance.
  • L’obligation de dĂ©claration en cas de vente d’un bien grevĂ© d’une servitude : article 1638 du Code civil L’article 1638 du Code civil rend, du reste, obligatoire pour le vendeur, la dĂ©claration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquĂ©reur n’aurait pas achetĂ© s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation , l’acquĂ©reur pourra demander, soit la rĂ©siliation du contrat, soit des dommages et intĂ©rĂŞts. La jurisprudence a Ă©tendu l’obligation du vendeur aux servitudes non apparentes d’origine lĂ©gale ou administrative telles les servitudes d’urbanisme.

 

Les caractères des servitudes

 

  • L’article 689 du Code civil distingue les servitudes apparentes et non apparentes. - les servitudes apparentes sont visibles grâce Ă  la prĂ©sence d’un ouvrage extĂ©rieur. Exemple : une conduite d’eau apparente… - Les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extĂ©rieurs de leur existence et qui sont invisibles. Exemple : l’interdiction de construire…

 

La classification des servitudes

 

  • L'article 639 du Code civil Le Code civil distingue trois grandes catĂ©gories de servitudes :
      • Les servitudes dĂ©rivant de la situation naturelle des lieux (Articles 640 Ă  648 du Code civil) Exemples : Ă©coulement des eaux, bornage
      • Les servitudes imposĂ©es par la loi (Articles 649 Ă  685-1 du Code civil). Ces servitudes ont pour objet : - « l’utilitĂ© publique ou communale ». Ce sont les servitudes d’urbanisme et d’utilitĂ© publique vues prĂ©cĂ©demment - ou « l’utilitĂ© des particuliers » Exemples : les servitudes de mitoyennetĂ© (Articles 653 Ă  673 du Code civil), de respect de distance des constructions (Article 674 du Code civil), de vues (Articles 675 Ă  680 du Code civil), d’égout des toits (Article 681 du Code civil), de droit de passage en cas d’enclave (Articles 682 Ă  685-1 du Code civil). L’article 682 reconnaĂ®t ainsi au propriĂ©taire d’un fonds enclavĂ©, le droit de « rĂ©clamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, Ă  charge d’une indemnitĂ© proportionnĂ© au dommage qu’il peut occasionner. »
      • Les servitudes conventionnelles (Articles 686 Ă  689 du Code civil) L'article 686 du Code Civil permet aux propriĂ©taires d'Ă©tablir sur leurs propriĂ©tĂ©s ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaĂ®t, sous rĂ©serve qu'elles ne soient pas contraires Ă  l' ordre public . Il doit toujours s'agir d'une charge imposĂ©e Ă  un fonds et utile pour un autre fonds. La servitude ne peut ĂŞtre constituĂ©e ou modifiĂ©e conventionnellement que par un acte notariĂ© qui doit ĂŞtre publiĂ© pour produire ses effets Ă  l’égard des tiers et notamment Ă  l’égard des propriĂ©taires ultĂ©rieurs. Les servitudes passĂ©es ne sont opposables Ă  l’acquĂ©reur que si elles sont mentionnĂ©es dans le titre de propriĂ©tĂ© ou si la convention de servitude a Ă©tĂ© publiĂ©e Ă  la conservation des hypothèques . Exemples : une convention pour l’établissement d’une servitude de passage non règlementĂ©e par la loi, c’est Ă  dire en dehors de l’existence d’un terrain enclavĂ© ou pour l’interdiction ou la limitation de de construire rĂ©sultant d’une servitude de cour commune.

 

Comment Ă©tablir une servitude ?

 

  • Articles 690 Ă  696 du Code civil : Nous l’avons dit, la servitude constitue un droit rĂ©el immobilier accessoire au droit de de propriĂ©tĂ© : elle est donc attachĂ©e au bien et non Ă  la personne du propriĂ©taire. Il est nĂ©cessaire, en cas de vente que l’acquĂ©reur soit informĂ© des servitudes existant sur le bien et, Ă  plus forte raison, s’il s’agit d’une servitude passive qui dĂ©prĂ©cie le bien.
  • ll est fortement dĂ©conseillĂ© de constituer une servitude par acte sous signatures privĂ©es. En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriĂ©taires successifs. Sa rĂ©daction par votre notaire dans le cadre d'un acte authentique notariĂ© et sa mention au Service de la publicitĂ© foncière assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières. Le notaire chargĂ© de la vente pourra alors vĂ©rifier les servitudes conventionnelles inscrites dans les titres antĂ©rieurs. S’agissant des servitudes d’urbanisme, il s’informera des documents d’urbanisme applicable au bien, via notamment, le portail national « GĂ©oportail de l’urbanisme ».
  • Les servitudes s'Ă©tablissent de trois façons : 1. Par titre, c'est Ă  dire par convention amiable entre voisins. L'Ă©tendue et les modalitĂ©s d'exercice des servitudes conventionnelles sont dĂ©finitivement fixĂ©es par le titre qui les institue et ne peuvent ĂŞtre modifiĂ©es que d'un commun accord entre les propriĂ©taires des fonds dominant et servant. 2. Par prescription trentenaire, mais ce mode ne peut viser que les servitudes continues et apparentes (Article 690 du Code civil). Exemple : servitude de vue. 3. Par destination du père de famille lorsqu'il existe Ă  la date de division d'une propriĂ©tĂ© un ouvrage permanent et apparent, signe d'une servitude (par exemple un chemin empierrĂ©) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire Ă  son maintien.

 

Les droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due :

 

  • Le propriĂ©taire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave. (Article 701 du Code civil)
  • Le propriĂ©taire du fonds bĂ©nĂ©ficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. (Article 702 du code civil)

 

Comment les servitudes s’éteignent ?

 

  • Articles 703 Ă  710 du Code civil, les servitudes s’éteignent de quatre façons : - par l’impossibilitĂ© de les utiliser - par la confusion des fonds - par le non usage pendant 30 ans - par modification conventionnelle ou renonciation du propriĂ©taire du fonds dominant.

 

Les sources du Droit

 

  • Les servitudes trouvent leur source principalement dans le Code civil : articles 637 Ă  710 dans un titre intitulĂ© « Des servitudes ou services fonciers » mais Ă©galement dans des textes spĂ©ciaux. Soit : le Code de l’urbanisme, le Code rural, le Code forestier…
  • Les servitudes d’urbanisme qui sont des limitations administratives au droit de propriĂ©tĂ© trouvent leur fondement dans le Code de l’urbanisme aux articles L 112-1 Ă  17 et leur partie règlementaire. Elles peuvent ĂŞtre instituĂ©es dans un pĂ©rimètre de protection des biens et des personnes « en dehors des zones couvertes par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. »
  • Les servitudes d’utilitĂ© publique (SUP) ne trouvent pas leur fondement dans le Code de l’urbanisme, mais sont instituĂ©es par des lois ou règlements particuliers d’intĂ©rĂŞt gĂ©nĂ©ral. Le Code de l’urbanisme les cite pour prĂ©ciser leur existence dans les plans locaux d’urbanisme (Article 1151-43) et la carte communale (Article L161-1) lorsqu’elles sont susceptibles d’avoir une incidence sur l’occupation des sols. Ces servitudes publiques figurent sur une liste dressĂ©e par dĂ©cret en Conseil d’Etat.
  • Note : En avril 2016 a Ă©tĂ© crĂ©Ă© le Portail national de l’urbanisme dit « GĂ©oportail de l’urbanisme » (GPU) pour accueillir en 2020 tous les documents d’urbanisme. Ces documents sont versĂ©s progressivement dans le GĂ©oportail par les autoritĂ©s compĂ©tentes (collectivitĂ©s locales, Etat, gestionnaire de SUP). Si le document d’urbanisme n’est pas encore dĂ©posĂ© sur ce site, il est consultable sur le site de la mairie ou intercommunalitĂ©.
  • Les servitudes des articles L152-1 Ă  23 du Code rural sont insĂ©rĂ©es dans le titre « Les Ă©quipements et les travaux de mise en valeur ».
  • Les servitudes de voirie et obligations de dĂ©broussaillement communes aux territoires, bois et forĂŞts exposĂ©s aux risques d'incendie sont insĂ©rĂ©es dans les articles L134-1 Ă  18 du Code forestier.

 

(Source: www.notaires.fr)

 

 

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