Vendre un bien loué : occupé ou libre, quelles conséquences ?

Première option1️⃣ 

Vendre un logement occupé évite d'avoir à donner congé au locataire. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions contractuelles. Celui-ci reprend les obligations du bailleur, notamment le dépôt de garantie compris.

Les avantages : 

• Aucune procédure de congé pour vendre à engager
• Un bien succeptible d'intéresser les investisseurs.
• La continuité de la location après la vente

Les points de vigilance : 

Le prix dépend notamment du loyer, des conditions du bail et de la durée qui reste à courir. Les visites doivent se faire sans porter atteinte aux droits du locataire. Une vente occupée ne garantit pas de décote. Elle peut en revanche réduire le nombre d'acquéreurs intéressés.

Option 2 : vendre le bien libre

Pour vendre un logement vide, le propriétaire doit donner congé au locataire à l'échéance du bail.

Le délai dépend du type de location. En location vide, le congé doit parvenir au locataire six mois au moins avant la fin du bail. En location meublée, trois mois suffisent.

En location vide, le congé pour vendre vaut en principe offre de vente au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption. Des règles particulières s'appliquent dans certains cas, notamment pour les locataires protégés.

Le congé doit respecter les formalités légales. Une erreur de procédure peut compromettre la libération du logement.

Quelle stratégie choisir ?

La vente occupée peut convenir si vous ciblez des investisseurs et que vous souhaitez vendre sans attendre la fin du bail. La vente libre, elle, parle davantage aux acquéreurs qui comptent habiter le logement. Elle suppose en revanche d'anticiper les délais légaux. Elle n'entraîne pas forcément un meilleur prix.

Dans un cas comme dans l'autre, préparez le bail, les diagnostics immobiliers (dont le DPE) et, s'il y a lieu, les documents de copropriété.

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